Følgende ble lagt til grunn:
Bygningsgruppering
Sakkyndig nemnd har fastsatt at eiendommene og bygningene skal grupperes slik:
Boliger
Eneboliger, enebolig m/hybel/sokkelleilighet, kjedehus, tomannsboliger, borettslag, festede boligeiendommer og seksjonerte leiligheter i leilighetsbygg eller som deler i et forretningsbygg
Fritidsboliger
Fritidsboliger, hytter, tretopphytter og glamping
Landbruk med bolig
Landbruks- og skogbrukseiendommer med påstående bolig, våningshus, kårbolig, annen bolig på eiendommen, fritidsbolig og hytte.
Landbruk uten bolig
Landbruks- og skogbrukseiendommer uten bolig. Disse er fritatt for eiendomsskatt, inkludert bygninger som brukes i driften.
Tomter med bare uthus og garasje
Tomt med påstående uthus og/eller garasje. Bygningen kan bruksmessig tilhøre boligen på naboeiendom, men er juridisk et objekt uten bolig og skal takseres deretter.
Ubebygde tomter
Ubebygde tomter, LNF-områder, fritidsområder.
Næring
Butikk, kontor, lager, verksted, hotell, campingplasser og andre foretak
Prinsipper for taksering
Sakkyndig nemnd vedtok at man skulle bruke sjablonger som hjelpemiddel i taksering av boliger og fritidsboliger. I sjablongene inngår omsetningsstatistikk i Trysil for årene 2014-2018 som grunnlag for bl.a. m2-priser for ulike boligtyper. Hensikten med sjablongene er å treffe markedsprisen best mulig, og samtidig ivareta kravet om likebehandling.
Metode for taksering av boliger og fritidsboliger
Kommunen valgte å taksere etter en metode som støttes av KS - kommunesektorens organisasjon og av fagmiljøene. Takseringen ble utført i to trinn:
- Boliger, fritidsboliger og landbruk/skogbrukseiendommer med påstående bygninger som ikke brukes i landbruks/skogbruksdriften ble besiktiget. Besiktigelsesmennene kontrollerte hver enkelt eiendom opp mot kommunens matrikkel, noterte eventuelle avvik, foretok oppmåling av bygninger om nødvendig, og vurderte forhold på eiendommen (indre faktor) og forhold utenfor eiendommen (ytre faktor) som kunne ha betydning for taksten. De tok også bilder av bygningene og av omgivelsene, slik at sakkyndig nemnd fikk et best mulig grunnlag for å fastsette taksten.
- Deretter ble taksten regnet ut på grunnlag av innrapporterte data og vedtatte sjablonger. Sakkyndig nemnd gikk deretter igjennom takstene og kontrollerte at de var i samsvar med retningslinjene før de vedtok takstene.
Metode for taksering av landbruks- og skogbrukseiendommer med påstående bolig
Det var bare boligene og eventuelle fritidsboliger på eiendommene som ble taksert. Takseringen foregikk på samme måte som av boliger og fritidsboliger. Garasjer og andre bygninger som naturlig hører til boligene, ble også taksert. Resten av eiendommen, inkludert driftsbygninger, er fritatt for eiendomsskatt i henhold til eigedomsskattelova § 5h. Det ble lagt vekt på om eiendommen står oppført i landbrukslista. I samsvar med anbefalingene fra KS ble det ikke tatt hensyn til konsesjonsplikt mv. da taksten ble fastsatt.
Om borettslag, fester, sameier og bolig i kirker/bedehus
- Et borettslag kan bestå av en samling eneboliger, rekkehus eller andre typer flermannsboliger. Hele borettslaget ble besiktiget og taksert under ett. Eiendomsskatten for borettslaget sendes til styret i borettslaget.
- Et feste kan ha som formål å leie bort grunn til boligformål eller fritidsformål. Bortfester eier tomta, mens fester eier bygningene på tomta. Lovreglene for festeforhold kan være kompliserte. Ettersom festers rettigheter er blitt styrket de senere årene, og for at kommunen skal slippe å forholde seg til skiftende lovregler og avtaler mellom bortfester og fester, er det etablert praksis i kommunene å legge eiendomsskatten til fester. Dersom avtalen mellom bortfester og fester tilsier at eiendomsskatten skal fordeles, betraktes det som en sak mellom partene.
- Et boligsameie består av en samling boliger hvor hver boligeier eier en ideell andel som utgjør en brøk av hele sameiet. Den ideelle andelen består av en seksjonert del av sameiet. Ettersom Trysil ikke skattlegger tomtedelen av boligeiendommer, regnes eiendomsskattetaksten ut som en brøk av den samlede verdien av boligene. Et sameie kan bestå av både boliger og næring. Boligseksjonene takseres som vanlige boliger. Næringsseksjonene takseres som næring.
- Om boliger i kirker/bedehus: Bare den delen av kirken/bedehuset som brukes i gudstjeneste, er fritatt for eiendomsskatt etter eigedomsskattelova § 5c. Dersom kirka/bedehuset også inneholder en bolig, er boligdelen skattepliktig. Boligdelen må måles opp, eller man kan bruke oppgave fra kirkens eier. Andre bygninger på kirkens/bedehusets eiendom er også skattepliktige dersom de ikke brukes direkte i gudstjenesten.
Metode for taksering av landbruks- og skogbrukseiendommer uten påstående bolig
Eiendommen, inkludert driftsbygninger, er fritatt for eiendomsskatt i henhold til eigedomsskattelova § 5h. Det legges vekt på om eiendommen står oppført i landbrukslista.
Metode for taksering av tomter med påstående uthus og/eller garasje
Takseringen foregikk som for boliger og fritidsboliger. Et påstående uthus eller garasje kan kanskje ses i bruksmessig sammenheng med en bolig som står på naboeiendommen, men juridisk er tomta et selvstendig skatteobjekt uten påstående bolig og skattlegges deretter.
Metode for taksering av ubebygde tomter
Sakkyndig nemnd bruker vedtatt m2-pris for ubebygde tomter, matrikkeldata, kart og tilgjengelig bildemateriale for å fastsette taksten. Friområder og lekeplasser takseres til kr 0 per m2.
Næring
Alle næringseiendommer ble besiktiget, fotografert og vurdert med hensyn til standard og beliggenhet. Næringseiendommer takseres etter avkastningsprinsippet. Bolig- og fritidseiendom er ikke å anse som næringseiendom i eigedomsskattelovas forstand, selv om de inngår i eiers ligningsmessige næringsinntekt. Boliger og fritidsboliger skal derfor behandles likt med annen bolig- og fritidseiendom og ikke takseres som næring.
Avkastningsprinsippet
De viktigste elementene i taksering etter avkastningsprinsippet er:
- Foretakets netto leieinntekt, det vil si brutto leieinntekt med fradrag for eierkostnader
- Eiendomstype
- Standard på byggene
- Arealer (BRA)
- Kapitaliseringsfaktor (yield)
Brutto leieinntekt estimeres sjablongmessig der bygningstype og areal inngår. Leieinntekten kontrolleres mot tall som eier selv oppgir. Arealene hentes fra matrikkelen.
Kapitaliseringsfaktoren
Kapitaliseringsfaktoren er en skjønnsmessig utregning av kapitalverdien sett over en tidsperiode. Jo mer attraktiv en eiendom er, desto lavere er kapitaliseringsfaktoren. Trysil leide inn spesialister på å utarbeide eiendomsskattetakster for næring. Takstene er gjennomgått og vedtatt av sakkyndig nemnd.
Eksempel på beregning av eiendomsskattetakst for en næring
Leieinntekt: 200 m2 x 1 500 kr/m2 = kr 300 000
- fradrag for eierkostnader 20 %: kr 300 000 x 0,20 = kr 60 000
= Netto leieinntekt: kr 240 000
Kapitaliseringsfaktor 8,5 (eksempel): kr 240 000 x 100 / 8,5 = kr 2 823 529
Eiendomsskattetakst avrundet nedover til hele kr 1 000 = kr 2 823 000
Faktorer som inngår i utregning av eiendomsskatten
- For boliger, fritidsboliger og boliger på landbruk/skogbruk:
Sjablong m2-pris x avgiftsareal x arealfaktor x sonefaktor x indre faktor x ytre faktor - For andre eiendommer unntatt næring:
Takst x sonefaktor x indre faktor x ytre faktor
Definisjoner
- Takst: Antatt omsetningsverdi fastsatt av sakkyndig nemnd. Etasjefaktoren inngår i takstberegningen.
- Avgiftsareal: En bygnings bruksareal (BRA) multiplisert med etasjefaktor
- Arealfaktor: En faktor som skal hindre at boliger, fritidsboliger og leiligheter med ekstra stort areal skal få for høy takst. Sakkyndig nemnd har satt «knekkpunktet» for boliger til 200 m2 avgiftsareal, for fritidsboliger til 150 m2 avgiftsareal og for leiligheter til 100 m2.
- Sonefaktor: Eiendommens takst vil variere etter beliggenheten i kommunen.
- Indre faktor: En samlet poengberegning for alle bygninger på en eiendom, og som skal være et uttrykk for bygningens alder, standard, vedlikehold, og om bygningen har tilkoplet strøm og vann. Vurderingen blir gjort under besiktigelsen av eiendommen.
- Ytre faktor: En poengberegning som tar hensyn til forhold utenfor eiendommen, som utsikt, avstand til offentlig veg, nærhet til veg med høy hastighetsgrense mv. Vurderingen blir gjort under besiktigelsen av eiendommen.
Se også Slik beregnes eiendomsskatten